CIN, cos'è, quando serve e come richiederlo

Per un property manager con più appartamenti il CIN è il primo adempimento da chiudere, perché senza l'identificativo l'annuncio non resta nemmeno online. Vale per ogni singola unità, quindi chi gestisce trenta appartamenti ha trenta codici distinti, ciascuno legato al proprio immobile e ai propri requisiti di sicurezza.

Cos'è il CIN e a cosa serve

Il Codice Identificativo Nazionale è una stringa alfanumerica che il Ministero del Turismo assegna a ciascuna unità immobiliare a uso turistico e a ciascuna struttura ricettiva. Nasce dall'articolo 13-ter del decreto legge 145 del 2023, convertito nella legge 191 del 2023, e serve a rendere tracciabile l'offerta ricettiva e a contrastare l'abusivismo. Ogni annuncio online deve riportarlo, così piattaforme e autorità possono verificare in tempo reale la regolarità dell'immobile pubblicizzato.

Il CIN funziona come un'anagrafe nazionale unica. Prima convivevano decine di codici regionali diversi, con regole e moduli non uniformi da territorio a territorio. Il codice nazionale aggiunge uno strato sopra questo mosaico e diventa il riferimento che le grandi piattaforme leggono per decidere se un annuncio può restare pubblicato.

CIN, CIR e Alloggiati Web, chi identifica cosa

Il CIN identifica l'immobile. Le credenziali di Alloggiati Web, invece, servono a comunicare gli ospiti alla Questura entro le scadenze previste e sono legate al gestore, non all'immobile. Sono due obblighi distinti e paralleli. Se gestisci trenta appartamenti avrai trenta CIN ma un solo accesso ad Alloggiati Web.

Chi deve richiederlo

L'obbligo riguarda chiunque offra in locazione un immobile per finalità turistiche o gestisca una struttura ricettiva, a prescindere dal numero di unità e dal regime fiscale. Vale per il singolo proprietario che affitta un bilocale qualche settimana l'anno, per il property manager in mandato e per la società di gestione strutturata.

• Ogni appartamento affittato ha bisogno del proprio CIN, anche se appartiene allo stesso proprietario.
• Il codice è legato all'immobile e ti segue se cambi gestionale o piattaforma.
• Le singole stanze affittate separatamente richiedono un codice ciascuna.

Come richiedere il CIN passo per passo

La richiesta è gratuita e si fa interamente online sul portale della Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo, operativo dal 3 settembre 2024. Servono un'identità digitale e le coordinate catastali dell'immobile, niente di più.

• Accedi alla BDSR con SPID o CIE.
• Inserisci le coordinate catastali dell'unità e l'anagrafica del titolare o del gestore.
• Rendi la dichiarazione sostitutiva sui requisiti di sicurezza.
• Il sistema genera il codice, copialo in ogni annuncio ed esponilo all'esterno della struttura.

Per chi gestisce molti immobili conviene preparare in anticipo un foglio con tutte le coordinate catastali, così la compilazione fila liscia invece di diventare una caccia ai documenti per ogni singola unità.

I requisiti di sicurezza da dichiarare

Per ottenere il CIN devi attestare la presenza di estintori portatili a norma e, dove l'unità ha un impianto a gas o di combustione, di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e di monossido di carbonio funzionanti. La regola pratica sugli estintori è un dispositivo ogni 200 metri quadrati di superficie, con un minimo di uno per piano.

Forma imprenditoriale e SCIA

Chi gestisce gli affitti brevi in forma imprenditoriale aggiunge un adempimento, la SCIA, la segnalazione certificata di inizio attività, da presentare allo sportello unico del Comune. Il property manager che supera la soglia dell'occasionalità e lavora in modo organizzato e continuativo rientra di norma in questo caso. La segnalazione non sostituisce il CIN né viceversa, sono due passaggi che si sommano, e la sua assenza dove è dovuta ha una sanzione propria, più pesante di quella sul codice.

Dove e come esporre il CIN

Il CIN va indicato in tutti gli annunci, su Airbnb, Booking, Expedia e sul sito diretto, e affisso all'esterno dello stabile, nel rispetto dei vincoli urbanistici e paesaggistici. Le piattaforme hanno un campo dedicato, e lasciarlo vuoto o inserire un codice errato equivale a non averlo affatto. Sull'esposizione esterna sono ammesse modalità alternative al cartello, purché diano evidenza adeguata del codice al pubblico.

Dal 1° gennaio 2025 Airbnb ha avviato la rimozione degli annunci sprovvisti di CIN per gli host italiani. È un cambio di natura del controllo, perché non è più solo l'autorità a sanzionare a posteriori, è la piattaforma stessa a togliere visibilità in automatico a chi non è in regola. Su un portafoglio numeroso un solo codice mancante diventa un annuncio spento e un'unità che non produce.

Le sanzioni per chi non si adegua

Gli importi si modulano sulle dimensioni della struttura e sul tipo di violazione. La tabella riassume le quattro fattispecie principali previste dall'articolo 13-ter.

Due aspetti contano in pratica. Le sanzioni su esposizione e annunci si calcolano per unità irregolare, quindi su un portafoglio si moltiplicano in fretta. E la mancanza dei dispositivi di sicurezza ha una voce dedicata, separata da quella sul codice, quindi attestare il falso in fase di richiesta apre a un rischio doppio.

Cosa è cambiato nel 2026

Dal 20 maggio 2026 si applica il Regolamento europeo 2024/1028 sui dati delle locazioni brevi. In Italia il numero di registrazione che il Regolamento richiede coincide con il CIN, e le piattaforme trasmettono alle autorità le informazioni sulle prenotazioni con cadenza periodica. Il codice che serviva a non far rimuovere l'annuncio è diventato anche la chiave con cui i dati di occupazione confluiscono verso le amministrazioni, quindi un'unità senza codice valido non è più solo un annuncio a rischio, è un buco in un flusso di dati che qualcuno confronta.

Tenere sotto controllo i codici su molte unità

Per chi gestisce decine di unità il CIN diventa un dato anagrafico da presidiare, al pari della scadenza di un contratto o del rinnovo di un'assicurazione. Conviene tenere un registro unico che associ a ogni immobile il suo codice, lo stato della SCIA dove serve, la presenza dei dispositivi di sicurezza e i codici regionali ancora attivi. Un gestionale che centralizza questi campi accanto al calendario e ai dati fiscali riduce un adempimento sparso a un controllo di pochi minuti.

Domande frequenti