Airbnb passa al 15,5% host-only, per il privato pesa il 18,9%

Airbnb ha comunicato il 7 luglio 2026 di stare semplificando la struttura delle commissioni. Al posto del modello storico, in cui l’host pagava circa il 3% e l’ospite una guest fee tra il 14,1% e il 16,5%, la piattaforma introduce una commissione unica del 15,5% a carico del solo host. Il cambio non parte dal nulla il 13 ottobre. Per gli host collegati a un PMS o a un software di channel management la fee unica è già attiva dal 2025. Il 13 ottobre 2026 è la deadline finale per gli host in Italia e nello spazio economico europeo rimasti sul vecchio schema split, in gran parte host non professionali che gestiscono i propri annunci senza software dedicato. Fuori dallo spazio economico europeo la deadline è fissata al 15 settembre 2026.

L’IVA che il privato non può recuperare

Per un host italiano quella commissione non è mai 15,5% netto. Airbnb applica l’IVA italiana del 22% sulla propria service fee quando il cliente è residente in Italia, in base alla qualificazione dei servizi digitali della piattaforma come “servizi prestati per via elettronica” (Airbnb Help IT, art. 436; confermato da Il Sole 24 Ore). Chi ha partita IVA in regime ordinario può segnalarla alla piattaforma. La fattura arriva a IVA zero, l’operatore la integra sia nel registro acquisti sia in quello vendite con il meccanismo del reverse charge, e l’effetto netto sull’esborso è nullo. Chi non ha partita IVA, il caso tipico di un host privato in cedolare secca, resta addebitato dell’IVA in fattura senza possibilità di detrazione, un costo secco che si somma alla commissione. Non se ne salva nemmeno chi è in regime forfettario, che pur avendo partita IVA versa comunque l’IVA del 22% sulla commissione senza poterla recuperare.

Il calcolo è semplice. 15,5% moltiplicato per 1,22 fa 18,91%, quindi il costo effettivo della commissione per un host privato senza partita IVA si attesta a circa il 18,9%, sulla stessa base di calcolo della commissione (il subtotale della prenotazione, non l’incasso netto). Attenzione a non confondere questo numero con un altro dato che circola online, il 23%. Quella cifra è un markup di riprezzamento calcolato sulla stessa fonte per stimare di quanto un host dovrebbe alzare il prezzo listato per incassare esattamente quanto incassava a prezzo pieno prima del cambio. È una base di calcolo diversa, non l’aliquota reale pagata sulla commissione.

Il paradosso della cedolare secca

Qui si innesta il vero nodo per gli host privati italiani. La cedolare secca sulle locazioni brevi si calcola sull’importo lordo del canone indicato in contratto, prima delle commissioni della piattaforma e dei costi dell’host (Agenzia delle Entrate, confermato anche da Airbnb Help IT art. 3527). Se un host alza il prezzo esposto agli ospiti per compensare la nuova commissione e mantenere lo stesso incasso netto, quel prezzo più alto diventa la nuova base imponibile lorda su cui si paga la cedolare secca, anche se la parte aggiuntiva di prezzo non finisce mai nelle tasche dell’host e passa direttamente ad Airbnb come commissione e IVA.

Secondo i calcoli di CleanBnB, un canone annuo di 30.000 euro rivalutato a circa 34.500 euro per mantenere lo stesso incasso netto comporta 945 euro di cedolare secca in più all’anno con l’aliquota del 21% sulla prima unità, 1.170 euro con l’aliquota del 26% dalla seconda unità in poi. ANBBA, associazione di categoria indipendente da CleanBnB, arriva alla stessa conclusione con un esempio per singola prenotazione. Un prezzo che passa da 100 a circa 115 euro per compensare la nuova commissione genera oltre 3 euro di cedolare secca in più a ogni prenotazione, pagati su un incasso che l’host non vede mai. Come sintetizza ANBBA, il fisco continua a tassare anche ciò che il gestore non incassa.

Cosa significa per il tuo portafoglio

Applicando la logica dell’esempio CleanBnB a un portafoglio da 20 unità gestite per conto di proprietari privati in cedolare secca, con canoni annui assimilabili all’esempio (30.000 euro per unità), il maggior carico fiscale aggregato sui tuoi proprietari sfiora i 18.900 euro all’anno, ipotizzando tutte le unità alla prima aliquota del 21%. È una stima puramente illustrativa, che dipende da canoni reali, mix di unità e numero di immobili per proprietario, non un dato di portafoglio medio. Quanti siano esattamente gli host italiani che dichiarano affitti brevi in cedolare secca non è un dato pubblico; la stima più citata sul mercato è quella di AIGAB, che parla di circa 30.000 operatori totali tra professionali e privati, con circa il 96% degli annunci online riconducibile a proprietari singoli e circa 492.000 immobili nel circuito degli affitti brevi a giugno 2026, un numero di mercato e non un conteggio fiscale.

C’è anche un fattore soglia da considerare. Dal 1° gennaio 2026 il limite di immobili gestibili in cedolare secca prima che scatti la presunzione di attività d’impresa (con obbligo di partita IVA) è sceso da 4 a 2 (Agenzia delle Entrate). Per i proprietari del tuo portafoglio con più di un’unità, questo significa aliquota al 26% dalla seconda unità in poi, oppure il passaggio a un regime con partita IVA, dove il meccanismo dell’IVA sulla commissione Airbnb cambia radicalmente rispetto al caso del privato puro.

L’impatto pratico cambia parecchio a seconda del tuo modello di business. Se sei un boutique radicato con 8-25 unità e lavori soprattutto su mandati diretti con proprietari privati in cedolare secca, questo paradosso fiscale è un argomento concreto da portare in fase di rinnovo del mandato, perché ogni euro di rialzo prezzo per compensare la commissione si traduce anche in più tasse per il proprietario, un costo che vale la pena rendere esplicito nel report periodico. Se gestisci un portafoglio in scala su 30-100 unità multi-città e operi già con partita IVA propria, il reverse charge sull’IVA della commissione è un vantaggio competitivo reale, da comunicare ai proprietari come motivo concreto per affidarsi a un gestore professionale invece di restare autogestiti. Se sei ancora nella fase aspirante con 1-5 unità e operi da privato senza partita IVA, l’impatto è diretto e immediato, sia sull’IVA non recuperabile sulla commissione sia sulla maggiore base imponibile della cedolare secca.

Domande frequenti